Die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern nach dem Mietgesetz sind grundsätzlich im Mietvertrag festgehalten. Doch der Oberste Gerichtshof hat in den letzten Jahren viele Mietvertragsklauseln aufgehoben. Sie dürfen sich also nicht frei über alles einigen, was dem Mietrecht unterliegt. Vermieter und Mieter sollten sich daher vorab genau erkundigen, welche Klauseln zulässig sind.
Wann gilt eigentlich das Mietrechtsgesetz zur Gänze und wann nicht?
Das MRG kommt nicht zur Anwendung, wenn es sich um Dienst- oder Werkswohnungen handelt, Wohnungen der Ausstattungskategorie A oder B, wenn sie für dienstliche Zwecke oder für weniger als 6 Monate vermietet werden, Wohnungen als Teil von Heimen oder Wohnungen, die von karitativen Vereinen vermietet werden. Hinzu kommen Wohnungen die im Zuge eines Dachstuhlausbaus geschaffen wurden.
Teilweise zur Anwendung kommt das MRG bei Wohnungen in Häusern mit Baubewilligung nach 1953 und ohne öffentliche Mittel, Eigentumswohnungen in Häusern nach Baubewilligung nach 1945, Wohnungen in Aufbauten oder Dachstühlen mit Bewilligung nach 2001 und schließlich bei Wohnungen die durch Zubau geschaffen wurden, deren Baubewilligung nach 2006 erteilt wurde. Bei Wohnungen die nicht in diese Kategorien fallen, kann davon ausgegangen werden, dass das MRG in vollem Umfang zur Anwendung kommt.
Welche Dienste und Rechte hat ein Mietvertrag laut Mietrechtsgesetz zu beschreiben?
Im Prinzip geht es immer um eine Sache. Ein Objekt bzw. eine Liegenschaft wird vom Vermieter gegen eine monatliche Summe einem Mieter übergeben. Im Gegenzug erklärt sich der Mieter einverstanden, zumindest einige Grundlagen immer zu erfüllen. Pünktliche Zahlung des festgelegten Betrags an den Vermieter, schonender Umgang mit der Immobilie selbst, Befolgung der Hausordnung und respektvolles Verhalten anderen Parteien gegenüber.
Welche Pflichten hat ein Vermieter?
Nach dem Mietrechtsgesetz hat der Vermieter dafür zu sorgen, dass wichtige Reparaturen alsbald möglich erledigt werden – dazu zählen Rohrbrüche oder andere Schäden. Hierzu zählen auch äußere Beschädigungen an Fassade, Dachstuhl oder Treppenhaus. Ebenfalls notwendig ist es, dem Mieter die Liegenschaft in einem bewohnbaren Zustand zu übergeben.
Welche Pflichten hat ein Mieter?
Mieter müssen wichtigen, vom Vermieter ernannten Personen, den Zutritt ermöglichen. Dazu gehören Handwerker oder auch Rauchfangkehrer. Auch Umbauten zur Erschaffung von zusätzlichen Lebensräumen ist zu tolerieren (Geschossaufstockung, Dachausbau etc.). Sollten solche Vorgänge die Nutzung der Mietliegenschaft beeinträchtigen, so haben Mieter Anspruch auf Entschädigung oder die Nutzung einer entsprechenden Ersatzliegenschaft. Renovierungen, Arbeiten an Fassaden oder allfällige Reparaturen sind ebenfalls zu tolerieren, solange sie die Lebensqualität nicht zu stark beeinträchtigen. Das Mietrechtsgesetz sieht klare Summen als Entschädigung vor, auf die Mieter zurückgreifen können. Dazu muss der Grad der Beeinträchtigung bzw. der Einschränkung massiv genug sein und entsprechend dokumentiert worden sein.
Wem diese Pflichten zum ersten Mal voll bewusst werden, der denkt dabei vielleicht auch ans eigene Heim. Den Traum von den eigenen vier Wänden halten viele für unverwirklichbar, dabei ist es oft einfacher als gedacht. Wer sich schon einmal durchgerechnet hat, wieviel Mieten im Vergleich zu Kaufen kosten kann, ist meist nur noch einen Schritt von der richtigen Finanzierung für die eigene Immobilie entfernt.
Muss ich die Wohnung beim Ausziehen ausmalen?
Dieser Frage wird oft gestellt und ist einfach zu beantworten. Die Wohnung übergibt man, so wie man sie vorgefunden hat. Kommt es also zu Flecken oder Spritzern auf der Wand, so sind diese zu korrigieren. Andernfalls steht es Vermietern frei, die Kosten für Wiederherstellung bzw. Reperaturen von der Kaution zu entnehmen. Achtung! Dazu bedarf es keiner separaten Klausel im Mietvertrag!
Sind Haustiere nun erlaubt?
Generell kann das Halten von Haustieren nicht verboten werden, so zumindest laut Gerichtshof. Bei einigen Spezies kann es zu berechtigten Einwänden seitens des Vermieters kommen, hier geht es meist um den Einfluß des Tieres auf den Zustand der Mietliegenschaft.
Oftmals wird auf bestehnende Urteile verwiesen, laut denen das Halten von Kleintieren, die zum Beispiel in Käfigen, Terrarien oder Aquarien leben und verwahrt werden können, explizit erlaubt. Selbst bei Vögeln gilt kein generelles Verbot, womit auch Besitzer von Sittichen ruhig schlagen können.
Genau hier kann es allerdings zu berechtigten Einsprüchen kommen. Schreit ein Papagei zum Beispiel mit Vorliebe nachts und stört damit die Ruhe anderer Bewohner und Parteien, so haben sowohl diese anderen Mieter als auch Vermieter das Recht, auf die Auszug des Vogels – mit oder ohne Besitzer – zu bestehen.
Für andere Haustiere, wie Hund oder Katze, kann ebenfalls kein generelles Verbot ausgesprochen werden. Sollte sich allerdings die Beschädigung der Liegenschaft oder Geruchs- bzw. Lärmbelästigung nachgewiesen werden, so können auch hier in Einzelfällen Verbote ausgesprochen werden.
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